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威尼斯娱乐6778·如何消灭炒房客?

时间:2020-01-09 11:29:05 来源:皇庭客户端下载

威尼斯娱乐6778·如何消灭炒房客?

威尼斯娱乐6778,如何消灭炒房客?

作者:柯谈 

炒房客,绝对是一个贬义词。世人对他的恨溢于言表,对他的爱却发自内心。

最近,很多人咨询我房产投资啥时候入场?我在这里统一答复:目前所有城市都不适合纯投资,一二线时机不成熟,三四线根本不值得。

完全可以看出,大家表面痛恨炒房客只是一种政治正确,但私下所有人都在憧憬并且努力过上炒房的人生。

前几天,一位上海的炒房客朋友和我抱怨,问我对后市的看法,想寻求些安慰,不过我的直言让他失望了。他是死忠水库粉,听信大V对深圳2018年初大涨的预测,抵押掉自己上海的老破小,和朋友合资在深圳龙岗区龙珠花园投资了一套小户型。去年2月买的急抛笋盘3.3万/平,一年过去了现在3.5万/平。如果现在卖掉,算上抵押贷的利息,装修费和税费,还不够本钱。他在上海还有3套老破小,目前的月供靠着银行50万信用贷在维持。他说自己真的很苦,有点撑不住了。

他在炒房圈算入门级,普普通通的炒房客月供5-10万很普遍。只要房价三年不涨,对他们来说就是世界末日。

时间是炒房客最大的敌人,时间可以让他们赚翻,也可以把他们拖垮。

对炒房来说,黄金盛世是2000-2010年,2010年之后,炒房都是在夹缝中求生,需要看天吃饭。现在来看,整个环境对炒房已经越来越不友好,我偶尔会思考,炒房客什么时候会绝迹呢?显然这是一个哲学问题,更是一个政治问题。

01

风向

从去年底到今年3月份,久违的周期再次来袭,刚需和投资全都蠢蠢欲动,只不过高潮太过短暂,小阳春刚露头就被批判。

4月19日政治局会议,半年后重申“房住不炒”,半年后重提“结构性去杠杆”。4月,官方两次对降准的不实谣言辟谣,货币宽松暂时结束。

4月19日,住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

4月17日,经济参考报发文《警惕新一轮房价上涨》。4月17日,人民日报发文《“落户放开”不等于“楼市松绑”》。4月19日,经济日报发文《楼市调控成果仍待巩固》。

4月23日,新华社发文《如何看待未来房地产市场发展态势?》,提出要时刻警惕市场预期出现不稳,投资投机卷土重来,一旦发生扰乱市场的情况,必须直接亮剑,坚决遏制投机炒房,给老百姓吃定心丸。

4月17日,自然资源部发出通知,制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标。

4月23日,西安发文暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金。对首套、二套提高首付比例,暂停第三套公积金发放。

4月16日,央视针对70城房价指数,直接点名批评呼和浩特、贵阳、大理和丹东涨幅过快。

4月12日,北京国管公积金中心发文,对二套房贷收紧,实行“认房又认贷”,首付比例提高至最低六成,最多贷60万。

4月11日,长沙发文,对二套房契税优惠取消,契税征收从之前的1%或2%调高至4%。

4月11日,合肥发布紧急通知,将加大房地产市场监管力度,依法严肃查处违法违规行为。4月12日,合肥降低了滨湖新区土地出让最高楼板价限制。

1-3月份还是放松,4月份开始就要收紧。转向就是这么突然,态度就是这么坚决。

毫无疑问,席卷一线和强二线的小阳春即将终结!

以前的风向变化周期是三年,一年刺激,一年调控,一年维稳。现在的周期明显缩短为,一季度放松,一季度收紧,一季度维稳。

这就是目前最为倡导的策略:因城施策、相机抉择、预调微调。其实,高层只有一个原则,不管是放松还是收紧,都不能过份,紧紧松松之中维持一个动态平衡。中庸之道正在成为楼市调控的指导思想。

其实,仔细想来,现在的政策意图很明显,就是让无房户赶紧上车,而不是让有房人房子更多。

所以说,预测房价是最没有科学性可言的。脱离政策预测房价都是耍流氓,现在不需要预测,只需要看懂,根据风向决定自己的动作。时刻紧跟政策步伐,努力站在政策风口。你的成功就是比别人看透一点,比别人先行一步,仅此而已。

我从去年就开始一再告诉大家,2019是刚需大年,只要实力允许,刚需改善别再犹豫。

但如果你是纯投资,先问自己一句话:你的正常收入付完月供后能不能保证生活品质不下降,并且可以接受房价3年不涨?如果可以,那么投资继续。

02

炒房的土壤

全中国落实房住不炒最好的只有两座城市:北京和上海。

北京上海不仅不缺接盘侠,而且还在驱赶接盘侠。落户门槛全国最高,限购政策全国最严。

只要在全国有贷款记录,不管还清与否,在北京和上海买房就是二套,北京二套首付6-8成,上海二套首付5-7成。炒房客哪里去搞5年社保,哪里去筹8成首付?

北京上海的房产只有两种用途:刚需改善和长持的布局资产。所以,北京上海没有炒房客,北京上海的高房价是稀缺的结果,而不是炒房的结果。

目前来说,中国真正意义上的炒房客集中分布在深圳、厦门、杭州、重庆、成都、东莞、珠海、惠州、昆山、嘉善、北三县。

这些城市之所以沦为炒房重灾区,首先是限购政策有人为漏洞,形式主义太强,其次是经济上有概念有潜力有炒作的空间,最后是当地政府在做大做强的驱使下对炒房客睁只眼闭只眼,对土地财政恋恋不舍。

比如,炒房客扎堆的深圳,落户门槛之低等同于三线,专门办理人才引进获得房票的中介数不胜数。链家系统的数据显示,今年3月份深圳二手房挂牌量有6.3万套,而去年3月只有3万套,整整翻了一倍。这多出来的3万套很多都是过去两年损失惨重再也扛不下去的炒房客。

根据各地公布的2018年统计公报,用“住户贷款”占“住户存款”的比重,来衡量一个城市“楼市杠杆率”的高低,前三名分别是厦门172%,深圳144%,杭州137%,这三座城市与上海78%,北京53%相比,贷款严重超过存款,可见炒房风气有多盛行。

炒房意识绝非一蹴而就,灵光一现。为啥过去越调越涨,越涨越调,因为大家都知道调控坚持绝对不会超过3年,到期后会主动撤销,并且会重启大规模的刺激。我相信很多人本意并不是投资和炒房,而仅仅是在爱国主义的驱使下,为高库存和疲软的经济买单。在尝到了甜头之后,才恍然大悟,原来世界上还有这么好赚的钱。辛苦一辈子不如炒房一阵子。因此,成功者在傲娇显摆自己的投资有道和智力超群时,社会风气就严重走偏。

因此,对待炒房应该有对待阶级敌人的魄力和勇气。炒房意识不彻底摧毁,投机倒把不彻底铲除,楼市不会健康,实业也不会兴邦。

03

如何消灭炒房客?

想要消灭炒房客,其实非常简单。也许有人会说让房价大跌就可以了,如果你这么想,说明你太幼稚了。

消灭炒房客最简单、最行之有效的办法就是:控制房价的合理上涨速度。

具体公式如下:人均收入增长>房价合理上涨速度≈M2增速>GDP增速>CPI增速

2018年我国居民人均可支配收入增长8.7%,2018年12月底我国M2增速是8.1%,2018年我国GDP增速6.6%,CPI增速2.1%。

按照以上公式计算,我国房价的合理上涨速度应该是年涨幅8%左右,相当于9年翻一倍。

当然每个城市的涨幅可以根据各自的经济形势来浮动。这样,即可以保证房产抵御通胀,又不会把泡沫继续吹大。而房价大幅下跌或者多年不涨,对银行的金融稳定和居民财富都是极为有害的。

对于炒房客来说,年涨幅8%就是致命打击。因为抵押贷和各种融资的年利率超过6%,再加上买进卖出的税费成本,以及自有资金的多年套牢,以此来博取不到2%的利差,显然是亏本买卖。

然而,回想过去9年,我们一线和强二线的房价上涨超过了5倍,远远超过了年均8%9年翻一倍的合理涨幅,所以,暴利之下,炒房盛行根本无法避免。

因此,只要在限购限贷的配合下,控制房价以每年8%的速度温和上涨,这个城市的炒房客就会绝迹。

从目前的风向来看,高层是反对炒房的,地方是欢迎炒房的,这才是现在调控周期从3年缩短到3个月的根源。

高层需要不断的施压,不断的督促,稍有松懈,地方就会卷土重来。所以,未来我们一定会看到政策的松松紧紧和反反复复。

消灭炒房客,是一场持久战、攻坚战,更是一场上和下的博弈拉锯战。

房住不炒不应该是说给炒房客听的,而是需要地方执政者自己必须坚守的。

责任编辑:刘万里 SF014

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